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民营国资合并4年收购终曲:金地商置“吸魂”架构调整

发布时间:2020-07-31 14:56:33 来源: 凤凰地产 责任编辑:刘莹

4年前,金地商置完成收购广电地产,奏响了民营与国资收购合并的序曲。如今,历时长时间跨度“骨肉”终于相融,广电地产或真正成为历史。

7月30日,凤凰网房产独家获悉,金地商置集团有限公司(0535.HK,以下简称金地商置)于近期进行了组织架构的调整,所有广电城市公司区域公司全部纳入金地商置,这也意味着自收购广电地产之后,金地商置不仅从“名义”上,而且从“实际”中已经将广电地产“纳为己有”。

2016年7月15日,金地集团旗下金地商置以全票通过对广电地产的并购案,以不超过4.5亿元收购广电地产余下24%的股权,加上年初金地商置公告拟斥资约14.24亿元收购广电地产76%的股权。此次竞买成功后,将累计收购广电地产100%的全部股权,广电地产将成为金地商置全资附属子公司。

“2016年时已经完成收购,但是金地商置跟广州市国资委有承诺,几年之内保持这个广电地产的旗号,现在到期了,所有广电的城市公司区域公司,全部纳入金地商置。”有相关人士对凤凰网房产表示,现在对外再也没有广电地产了,只保留一个广电地产的空壳公司。

另有知情人士称,金地商置的大领导还是徐家俊,但是广电地产集团总经理俞力变为金地商置中南区域总经理,此前广电之前属于独立城市公司,现在划归金地商置的组织架构。

例如,广电昆山公司现在并给了金地商置华东公司,归金地商置商业开发公司副总经理、金地商置华东公司总经理张驰统一管理,而商置的华东区域目前区域包括上海、苏州、昆山、杭州、温州等城市。

据凤凰网房产查阅相关资料显示,金地商置目前有4位执行董事,2位非执行董事,3位独立非执行董事。其中,徐家俊为金地商置的主管负责领导——CEO。

做强业务为初衷 分工交叉下合并解“同业竞争”难题?

曾经这场民营吞并国资的粤式并购大戏,最吸引业内关注的是金地商置通过收购当时可以瞬间获得广电地产旗下500万平方米可售货值以及持有的广州广电物业管理有限公司51%股权。

这对于2016年谋求快速发展的金地商置来说,有非常大的吸引力。

有相关专家对凤凰网房产表示,此次并购在另一层面上体现了民营并购国资在不同层面中需要融合过渡期,因为两者在管理制度、企业文化方面会有较大差异,无论是市场化程度及发展方式中都会面临选择,此次合并或能进一步解决产品系方面“同业竞争”的问题,提升组织效率。

2016年,金地商置收购广电地产股权时已经完成入账合并,至于项目具体管理方面,金地商置执行董事兼行政总裁徐家俊曾在公开场合中提到,金地商置收购广电地产完成后,金地商置将主要承担好大股东的角色,但广电地产的项目营销在较长时间中还是由广电自己负责。

在广州市场,广电地产曾经凭借着“兰亭”品牌打响名堂,旗下开发的项目包括兰亭御园、都市兰亭、兰亭颖园、兰亭熙园、兰亭荟、兰亭西津等。如今,打开金地商置官网中的项目介绍,广电地产的众多代表作品上边已经明确写明“与金地商置联合开发”。

作为除了A股上市平台之外,金地集团旗下的港股上市平台——金地商置拥有专注于商用地产开发与销售及持有运营能力。

据相关人士称,金地商置旗下有商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营业务,而在金地商置的业务结构中,开发业务在营收的占比非常高,这跟金地商置获得的项目中很大部分是综合运营项目有关。

在收购之前,金地商置主要布局城市包括北京、上海、天津、宁波、大连、沈阳、西安、杭州、深圳,而广电地产其由卖方及广州无线电分别持有,总部位于广州,截至2015年6月共持有51家附属公司,已经形成广州、武汉、长沙、太原、昆明、江苏及浙江七大区的发展格局,其相关的业务布局与金地商置可以形成空间上的互补。

市场上的另一种声音则是,金地商置吸收广电地产旗下优质的物业资源或可助推金地物业的上市,当然从现在的市场层面来看,虽然市场上房企分拆物业上市如火如荼,但是金地商置母公司金地集团分拆物业上市还没有明显的动作。

此外,另一层面的原因是金地商置或看中了广电地产的旧城改造项目经验。公开资料显示,仅2014年其便有武汉兰亭荣荟、武汉兰亭时代、长沙壹号座品、武汉老关村城中村改造项目等在建,这与母公司“旧改专家”金地近年来热衷商业、城市更新及旧改领域能够看出一系列蛛丝马迹。

当然,不可否认的是,金地商置净利润呈现了逐年增长的趋势。但是,营业收入在2017年呈现了断崖式的下滑,在2017年、2018年、2019年都实现了阶梯式的增进,从另一侧面也反应了“盘子”的扩大在资金方面需要付出代价的“后遗症”,但是,对于企业后期发展确实能赢得效益方面的改变。

项目标准“一地鸡毛” 统一管理或为产品输出“解忧”?

被收购的4年里,“自我负责”的管理方式,让广电地产在市场流通的更多的是“负面”信息,更多体现的是管理的乱象。

今年年初,广电地产旗下项目昆山兰亭天悦花园肢解发包遭罚,苏州昆山市住建局对昆山鑫佳房地产开发有限公司因为存在肢解发包的违法行为罚款2.43万元,而在去年5月,广电地产旗下项目发生安全事故公司曾3次列为“被执行人”,今年2月,广电地产公司再一次入列“被执行人”。

另有相关媒体报道称,去年5月,广电地产全资子公司昆山广电鸿辉房地产开发有限公司建设的苏州昆山高新区兰亭盛荟花园二期7-15#楼、地下车库(二期)、物业用房、2#开关站、2#变电站工程工地发生一起高处坠落生产安全事故,死亡1人。

据企查查显示,在广电地产涉及到的14起司法案件中,案件原有多为财产损害赔偿纠纷、房屋超前安置补偿合同纠纷、无权保护纠纷、房屋买卖合同纠纷、劳动争议等。

所以,可以理解的是,在另一层面上,此种举动也是为此次纳入金地体系也是为产品的统一管理做铺垫及背书。

此外,头部房企组织变革频繁发生,包括碧桂园、恒大、万科等龙头房企在2020年上半年也进行了区域的合并或者分裂,强调组织强能、提升业绩。

广电地产人员纳入金地置业进行管理,或许要经历一番“阵痛”,但是整齐划一、标准化的流程,或许也是金地商置此次加速整合的初衷。

在今年年初,金地曾公开表示,定位产城运营的金地商置也要3年奔千亿。彼时,2019年金地商置累计合约销售额636.62亿元,同比上升29.8%;累计销售总面积约313.75万平方米,同比增长38.64%。

与此同时的是,金地商置在报告中也表示,受到全球经济增速放缓影响,对于公司投资物业的经营预测更为谨慎,因此也导致了年度物业公允价值增速较上年的下降。

虽然现实境遇并不十分友好,但是从相关数据上能明显感受到金地商置扩围实力的初心及资本市场及股价整体上扬体现对其的信心。

数据显示,2019年金地商置土地投资额350亿元,较上年同期增加14%,其中权益金额154亿元,和上年基本持平。在内地收购了21个土地项目,新增规划总楼面面积约493.6万平方米,较上年增加80%,其中权益面积为223.6万平方米,同比上升58%,

2004年,金地开始涉足深圳城市旧改项目,拿下深圳福田渔农旧村改造项目,拉响深圳旧改第一炮。

如今,“拼图”组合之下的广电地产与金地商置,是否会真正实现“金蝉脱壳”,重塑共赢,这或许是另一个维度上的消失与重生的故事。



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