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广东东莞:清溪镇“图纸房”风波

发布时间:2018-04-13 14:30:40 来源: 中国产经新闻 责任编辑:张森

《商品房销售管理办法》明确规定,房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备“五证”,即:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。仅凭户型“图纸”公开对外销售,会严重违反国家法律法规的相关规定,可能还会涉嫌非法集资或集资诈骗。

尽管如此,依旧有企业试图寻找融资捷径剑走偏锋。近日,在广东省东莞市清溪镇做生意的郭先生向记者反映,广东恒安建设发展有限公司(以下简称:恒安公司)、东莞市冠业实业投资有限公司(以下简称:冠业公司)在没有取得商品房开发权的情况下,擅自销售图纸房或连户型图纸都没有设计出来的房屋。后因该建房地块开发企业易主,购房户陷入购房陷阱,引发风波,维权艰难。

为此,记者于4月8日至9日进行了为期两天的调查。

未取得开发权公开销售图纸房

据相关资料显示,2007年,恒安公司与冯茂根等24户购房户签订《商铺认购协议书》,商铺名称为东莞市清溪镇“天湖居”。2011年至2013年间,冠业公司与余仕燕等17户非清溪居民签订《住宅使用权转让协议》,约定出售名称为东莞市清溪镇“鹿湖湾花园”的住宅楼房。

针对上述商铺和住宅购置问题,4月8日上午,购房户陈女士表示,上述两家企业卖商品房时,楼房还没有开工。恒安公司销售商铺时,购房户连户型图都没有看到,因为房价偏低,大家就纷纷购买。冠业公司销售住宅时,购房户看到了户型图。

需要说明的是,恒安公司与冠业公司的法定代表人都是陈惠文。谁也没有想到,首付款交了以后,购房户苦等了几年,楼房迟迟不见开工。购房户后来得知,“鹿湖湾花园”地块的开发商是东莞市居业房地产开发有限公司(以下简称:居业公司),根本不是恒安公司、冠业公司。这时,购房户才知道他们被恒安公司和冠业公司算计了,可能落入了恒安公司和冠业公司设计的陷阱,于是便踏上了维权之路。

那么,既然恒安公司、冠业公司没有取得这块土地的开发权,为什么以开发建设单位的名义销售房屋呢?2016年12月25日,恒安公司出具的一份《证明》显示,恒安公司曾与清溪居民委员会于2007年8月21日签订《清溪居民委员会旧村改造房地产项目合作开发协议书》。协议约定,清溪居民委员会提供其辖区范围内的土地,恒安公司提供项目开发全部资金,合作开发农民公寓(又称“鹿湖湾项目”),开发完毕后按比例分配相应的物业。后因恒安公司缺乏项目开发资金,遂在项目未开发前将预期可分得的物业使用权全部转让给冠业公司,冠业公司从而取得相应的物业处分权。

对居业公司施工许可异议被驳回

在此情况下,购房户罗培勇、顾典梅、蔡宇钦等13人向东莞市住房和城乡建设局提出申请,要求驳回居业公司建筑工程施工许可申请。其理由是,居业公司申请建筑工程施工许可的地块存在房屋买卖争议,冠业公司于2011年至2013年期间,与购房户签订了《住宅使用权转让协议》、《鹿湖湾住宅使用权认购书》、《鹿湖湾VIP客户诚意登记协议书》等住宅买卖合同。购房户分别缴纳了房屋30%、40%首付款,或者是缴纳每套2万元的认购金,并已选好户型及楼层房号,冠业公司至今未能交付房屋。也有部分业主认购了由恒安公司出售的清溪鹿湖湾小区商铺,并向恒安公司缴纳24万余元/间的款项。据粗略统计,就鹿湖湾小区前期销售,恒安公司和冠业公司已经收取购房户资金达数百万元。

罗培勇、顾典梅、蔡宇钦等13人认为,他们已经购买鹿湖湾项目的房屋,即便居业公司施工建设,起码也应当先取得购房人同意,并与购房人重新达成购买合同。

2017年12月18日,东莞市住房和城乡建设局出具信访事项处理意见书表示:经清溪镇人民政府规划建设办公室核查,群众反映违规对外销售的项目为清溪镇鹿湖湾公馆,由居业公司投资建设。用地约20万平方米。居业公司2015年9月29日与东莞市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》,并于2015年12月4日办理了《国有土地使用证》。该地块分两期进行改造,第一期为鹿湖湾项目,用地面积为24557.01平方米,总建筑面积为11.5万平方米,规划建设7幢25层住宅。施工许可申请资料齐全,达到法定开工条件,分别于2017年5月25日、2017年6月8日领取建筑工程施工许可证。据此,东莞市住房和城乡建设局依法驳回了购房户对居业公司建设工程施工许可异议申请。

涉嫌商业用地建住宅

4月8日上午,记者在居业公司开发的鹿湖湾公馆施工现场看到,几幢高楼拔地而起,有的已经封顶。

在鹿湖湾公馆销售中心记者看到,5号楼已经取得《商品房预售许可证》,建筑面积15798.89平方米,房屋许可用途是40年产权的商业、办公楼。

据鹿湖湾公馆置业顾问唐磊介绍,8号楼与5号楼一样,40年产权,设计有厨房,商住两用。

既然是商业和办公用房,为什么还要设计厨房呢?居业公司是否涉嫌在商业用地上建设住宅楼呢?对此,居业公司法定代表人卓建辉表示,技术上的事,他不是很专业,他对开发方面不是很了解。

据查询,居业公司作为有限责任公司,注册资金仅100万元,按照《公司法》规定,居业公司股东承担的法定责任能力只有100万元,建筑面积114936平方米规模的开发项目,一旦资金链断裂极易出现烂尾和引发群体纠纷,购房户的利益靠什么来保障?对此,卓建辉表示,正在准备增资。

涉嫌非法集资

2017年12月18日,东莞市住房和城乡建设局向信访人员出具“信访事项处理意见书”表示:“对于你们与冠业公司签订《鹿湖湾VIP客户诚意登记协议书》,支付诚意金,约定了房屋单价及签订买卖合同,并支付了房屋首期款等情况,居业公司表示对此完全不知晓,也从未与你们签订过任何形式的销售协议及存在收取款项行为。经了解,目前,有部分业主与冠业公司正在通过法律途径解决相关矛盾纠纷。关于你们反映的非法集资问题,建议可向东莞市金融工作局反映。”

4月9日,记者来到东莞市委宣传部新闻科,欲意采访东莞市金融工作局,请求宣传部门帮助对接采访事宜,新闻科邓先生看过相关证据资料后表示,不能光凭东莞市住房和城乡建设局说是非法集资就是非法集资。但邓先生不同意记者采访东莞市金融工作局。

无奈,记者将采访提纲连同相关证据资料通过邮政快递寄交东莞市金融工作局,希望东莞市金融工作局从专业角度和法律角度界定恒安公司、冠业公司销售图纸房是否属于非法集资或集资诈骗。但截至发稿时,东莞市金融工作局尚未进行回复。

购房户陈女士对记者说,他们与恒安公司、冠业公司购房纠纷发生后,陈惠文与他们签订了“赔偿协议”,但陈惠文并没有赔偿诚意,赔偿没有兑现,商铺购房户正准备把恒安公司起诉到法院。

居业公司法人代表卓建辉表示,他作为清溪居民委员会书记有维稳的任务,一直在帮助协调购房户与恒安公司、冠业公司的纠纷,商铺赔偿问题已起诉到法院了,将依法解决。7号楼盖好他们就可以选房了,17户图纸房问题有望得到解决。

购房户郭先生则表示,卓建辉说的7号楼盖好他们就可以选房了的说词,纯属扯空。补偿协议是与东莞市恒富房地产开发公司(居业公司股东)、冠业公司签订的,对居业公司并无合同约束力。虽经卓建辉协调,作为恒安公司和冠业公司的法人代表陈惠文,表面上同意和解,但一拖再拖就是不进入实质赔偿,同意签合同又不带公章,压根就看不出补偿诚意。在原签定的赔偿商品房合同问题上,陈惠文再次耍了滑头。恒富公司和冠业公司于2018年2月9日发出“催告履行合同通知书”,告知鹿湖湾公馆第一期已正式开盘,要求大家签订正式购房合同。但鹿湖湾公馆第一期开盘公开销售的是第5幢40年产权的商业办公用房,根本不是签订赔偿合同中的商品房。(中国产经新闻 记者 王献留)



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